荣盛发展(002146):扩张积极备货充足 深耕城市见成效
荣盛发展 002146 房地产业
公司公布2012年年报。2012年全年实现营业收入134亿元,归属母公司所有者净利润21.4亿元,同比分别增长41.2%和39.7%,实现EPS1.15元,比业绩预告略高0.02元。全年毛利率下滑1.2个点至36.4%,ROE29.91%提升1.7个百分点。
2012降价走量求周转,深耕城市见成效。全年合同销售面积及金额分别同比增长73%和60%。单城市销售金额同比上升31.3%,2012年全年销售均价为5769元/m2,同比下降7.8%,目前部分楼盘价格已有所回升,但仍未超过前期高点,因此平价走量仍将是公司2013年大方向。销售高速增长保障了公司业绩远超行业增速,2012年房地产结算面积及收入同比分别增长30%和41%,结算均价依然维持高位,同比上升了8.5%,结算毛利率下降1.2个百分点,但尚未体现出价格下降的影响。
2013扩张积极备货充足,销售额预计250亿元。全年贷款融资96.83亿元,超出年度计划的28%,加之销售回款167亿元,超出年初计划10%,资金情况已有了大幅改善。因此下半年公司大举拿地,全年土地合同金额约62亿元,同比上升258%,购置土地建筑面积489万平方米,同比上升195%,土地均价上升21%至1200元/平方米,占目前销售均价的22%,成本控制良好。公司计划2013年拿地规模不超过650万m2,较2012年600万m2的上限进一步提高,计划新开工面积345万m2,同比上升29%,扩张意愿依然积极。
经过两年在1700万平方米规模平台上的休整,公司年末土地储备达到1940万平方米的水平,规模再上一个台阶。正如2007-2008年在500万m2平台休整后换来09-10年的规模爆发,站上2000万m2的平台后,无论销售规模或管控半径都对公司提出了更高的挑战。2013年公司计划销售回款235亿元,同比增长41%,按回款比例计算销售金额有望达到250-260亿元,增速继续领跑行业。
资金压力高位下移,负债率略有上升:年末公司现金对一年期长短期负债比例提升至0.78,虽依然偏紧但较年初0.52的水平已有大幅提升,剔除预收款后的资产负债率为65.5%,较年初提升3个百分点。随着销售回暖及偿债压力降低,公司2013年融资需求略有下降,预计全年贷款融资额89.35亿元,同比下降8%。
盈利预测:我们预计公司2013-2015年营业收入分别为182.9、243.2和305.6亿元,EPS分别为1.51、2.00和2.57元,对应PE为8x,6x和5x,给予增持评级。