昨天晚上，中央电视台《新闻联播》栏目全面报道中央经济工作会议精神在全国各地引起的热烈反响，由中国建筑设计研究院设计的北京成寿寺集体土地租赁住房，作为大城市解决住房突出问题的典型范例得到推介。
12月21日晚《新闻联播》节目片段
成寿寺社区，位于北京南三环方庄桥，是北京市为贯彻落实十九大提出的“房住不炒、租购并举”的方针，自年开始供应土地建设的集体租赁住房中首个建成的，也是全国范围内第一个开工并实现运营的此类项目。没有先例可循，又承担着示范和推广的责任，中国院的设计团队迎难而上、精益求精，以精巧合理的户型和舒适完善的公共配套设施，提供了余套可供在北京的青年人实现梦想的温馨家园，为实现城市的安居理想做出了贡献。
北京成寿寺集体土地租赁住房
社区位于南三环自西向东进入丰台区的门户节点丰富的公共活动空间
麻雀虽小，五脏俱全的套内空间
01思考：何为“城市青年家” “城市青年家”，是项目运营方万科泊寓的品牌口号。针对这个项目，从建筑师的视角看可以拆分成三个方面：城市（区位空间关系）、青年（服务人群）、家（建筑功能及体验），也就形成了从设计之初到项目落成一直
项目周边城市环境较成熟但界面相对凌乱，建筑以织补城市空间为原则，守齐城市界面，形成连续、围合的空间关系，以积极、和谐的姿态嵌入城市空间之中。对于用地东侧80m高公寓塔楼“亚胜公馆”，本方案在与之相对应的一侧设置相同高度的塔楼，并同样退让街角空间，形成体量关系呼应的街角空间形态；对于项目西侧已有的商业配套，方案在西北角形成退让并降低尺度，与西侧商业共同围合形成街角小广场；考虑从主城区和三环方向自北向南、东西方向的城市空间视点关系，方案布局以四栋单体围合的方式进一步守齐了外部城市界面，同时围合形成内部共享庭院。
▲城市关系
高架视点，空中对话
项目东北角为三环高架方庄桥，天然地形成了一个重要的高视点，并与建筑形成对望关系。正因如此，们将项目的关键配套空间“城市客厅”抬升到三层高度，以纯净的玻璃体造型契入白色的立面表皮之中，既作为社区交往对城市输出展示的窗口，也是社区望向车水马龙的三环、望向城市的窗口，以一个非常规视角拉近人与城市的距离。
人流导入，空间参与
项目外围人流关系较复杂。西侧有跨三环的人行天桥、公交站点和商业配套，项目东向及北向是主要客群出行的方向，而项目南侧大量居住区的人流会通过穿行的方式进入项目内部、通往西侧商业、公交站点和天桥。因此，通过分析项目周边环境的人流来向、公交线路及站点分布、居住客群出行路径等信息，方案主动打开角部空间，实现人流自然导入。东北角作为项目形象及主要出行人流的主出入口，藉由抬升的城市客厅形成架空天幕和灰空间，进一步强化主入口形象，吸纳人流，激活内部庭院。同时，将居住功能抬升至三层及以上，在底层置入充分的商业配套，结合开放的公共庭院，使该项目不仅仅是个单一的居住社区产品，更重要的是形成该区域新的活力节点，创造更多元化的公共参与可能，这也是项目超越居住产品本身更关键的城市意义。
归整表皮，简洁有序
作为居住类项目，空调室外机的处理是立面设计中的关键问题。建筑利用公寓开间重复单元的特征，将飘窗和空调机位组合交错设计，塑造肌理化、错动、有序的表皮，以区别于传统居住社区形象，呈现严整而生动的界面面对三环。
▲立面构造
04居住性
租赁住房、青年社群、三环节点、多元混合、便利高效……这些关键词决定了这不会是传统的“居住+标准配套”项目，而是汇集了居住、商业配套、创客办公、学习交往、线下活动等高复合化的“居住综合体”。我们希望以此为契机，为在这个城市落脚的打拼者提供良好的居住配套的同时，营造有安全感、归属感、活力感、高粘性、多元复合的社区场所，促进各行业青年人的交往，并激发出无限的可能性。
▲剖面图
归家流线+商业配套
若按照常规的居住千人配套指标，这个规模的社区并不需要太多的商业配套面积。考虑到项目的特定客群，并为带动区域活力，设计有意增加了配套，在首层、二层及地下一层均设置了商业区域，并且将其与住户归家流线结合，在盘活商业的同时，也最大限度提供了居住的便利，真正将居住半径扩大到整个社区，形成居住和商业业态正向循环的生态链。合理坪效，确定产品规模
在设计最初阶段经济测算的介入，是保证项目得以落地的前提。如何才能让运营方在可持续盈利的同时，将每户租金控制在工薪阶层可接受的范围之内？项目综合考虑了必要的各项成本和投资回报周期，以每套租金不超过甚至低于周边市场的原则，确定了项目坪效，并推算出项目总套数不应低于套的规模，扣除商业配套面积，得出平均每套建筑面积约25㎡。因此，在有限的套内面积限制下，集中的外置公共配套空间就显得更加必要，也形成了合理租金及充足配套的良性循环。
▲一层平面图
▲三层平面图
服务外置，扩展居住半径
通过上述分析，在户型套内面积并不宽裕的情况下，如何提升居住体验是设计需要解决的关键点。项目客群通常为不带小孩的青年群体，在满足套内各项功能配置的前提下，对套内面积的需求相对不高，而对公共活动空间有明显需求。因此项目在主入口位置集中设置了㎡社区公共起居室——“城市客厅”，将共享书吧、健身房、服务台等功能置入其中，并作为连接体串联到达各个居住单元，同时分散布置公共洗衣房、共享厨房、快递站等，有效将住户的居住半径扩展到整个社区中，与社区公共空间有机融合，同时增加社区交往的机会，形成多元、互动的社区氛围，极大地提升了社区黏性。模数控制下的多变套内空间
通过产品经济测算，在平均每户建筑面积25㎡的要求下，结合框架式8.4m柱网，得出户型面宽为2.8m。在此基础上，室内设计团队（九和空间设计）通过对青年人生活方式的行为和需求研究，将套内功能划分为睡眠、装扮/储物、娱乐/工作、焕新四大区域，并以mm/mm模块进行室内不同场景的精细化设计，利用装配式家具模块的方式形成内装灵活可变的快速搭建。在此基础上，将青年客群进行细分，形成不同主题的室内空间供选择，实现模块控制下的定制化服务，满足年轻人对居室空间的个性化追求。
▲个性化居室（图片来自九和空间）
05结语
如今，集体土地租赁住房类型的项目已在全国推行，正因其“不可销售”的特性，使得这类产品能够更纯粹地落实租住本身的需求。基于用地条件及开发背景，提供的产品会各不相同，其受众群体亦是多种多样，其中便涉及设计前端的开发策划等诸多事宜。要切实体现租住群体的功能需求，租住空间、配套空间的室内设计同样不容忽视。成寿寺社区就是一个上下游（从策划、建筑到景观、室内）都得到很好价值延续的案例。
中国院聚和设计研究中心近年来陆续设计完成了北京市内的果园村、花乡葆台村、大兴瀛海镇、张仪村、郭庄子村、东管头村、下坡店村、白各庄村等十多个集租房项目。在这期间，